Cambia los números por los tuyos y sabrás tres cosas antes de contestar al que te lo ofrece: si la promoción sale, cuánto dinero tuyo tienes que tener puesto y en qué mes, y lo máximo que puedes llegar a pagar por el suelo para ganar lo que quieres ganar.
Mientras no los toques se usan los porcentajes y plazos habituales: 8% de honorarios, 5% de licencias, 22 meses de obra y 60% financiado.
Margen
703.386 €
8,6% sobre ventas · 9,4% sobre lo invertido
Dinero tuyo
3.426.053 €
Lo máximo que llegas a tener puesto, en el mes 30. Con el préstamo y el IVA dentro: 961.729 € de eso es IVA adelantado.
Solar máximo para ganar 18,0%
504.169 €
Te lo piden a 1.200.000 €: son 695.831 € de más
TIR anual
12,5%
En 33 meses. Es la cifra que te va a pedir el banco. Descontado al 8,0%, el VAN son 217.740 €.
| Ventas3400 m² vendibles × 2400 €/m² | 8.160.000 € |
| Solar | −1.200.000 € |
| Impuestos y gastos de la compraITP o IVA no deducible, notaría y registro | −120.000 € |
| Construcción | −4.600.000 € |
| Honorarios técnicosProyecto, dirección de obra y coordinación de seguridad | −368.000 € |
| Licencias, ICIO y tasas | −230.000 € |
| Seguros y avalesDecenal, OCT y los avales de las cantidades a cuenta | −69.000 € |
| ImprevistosLo que siempre aparece en una obra y nunca estaba previsto | −138.000 € |
| Urbanización y acometidasUrbanización exterior, acometidas de servicios y cargas urbanísticas | −0 € |
| Comercialización | −244.800 € |
| Gastos generales | −244.800 € |
| FinancierosEstimados sobre el saldo medio dispuesto, no es un cuadro de amortización | −198.668 € |
| Constitución y escriturasApertura y tasación del préstamo, AJD, obra nueva y división horizontal | −43.346 € |
| Cuesta en total | −7.456.614 € |
| Queda | 703.386 € |
Hay que vender 28 de las 30 viviendas solo para cubrir lo que cuesta. A partir de la 29 empiezas a ganar.
| Préstamo de obraEl 60,0% de construcción, dirección y seguros. Se dispone contra certificación, según avanza | 2.889.720 € |
| Préstamo de sueloEl préstamo promotor de manual no financia el suelo: lo pones tú | 0 € |
| Pone el banco | 2.889.720 € |
| Y te cuesta198.668 € de intereses | −198.668 € |
Se devuelve entero con las escrituras. Si el comprador se subroga en vez de pagarlo en efectivo, para ti es lo mismo: cobras menos y devuelves menos, euro por euro.
Una promoción no se cae por el margen, se cae por la caja. Esto es lo que tienes puesto de tu bolsillo en cada mes, con el préstamo y el IVA ya dentro.
El IVA no es coste pero sí es caja. Pagas el 21% de cada certificación todos los meses y lo recuperas cuando lo compensas con el 10% que le cobras al comprador, que llega al final con las escrituras. En esta promoción llegas a tener 961.729 € adelantados a Hacienda que no aparecen en ningún sitio y que hay que tener en el banco igual.
Margen sobre ventas si el precio de venta se mueve (columnas) y el coste de obra se mueve (filas). En verde, lo que llega a tu objetivo del 18,0%.
| Obra ↓ / Venta → | -10% | -5% | igual | +5% | +10% |
|---|---|---|---|---|---|
| -10% | 6,8% | 11,4% | 15,5% | 19,3% | 22,7% |
| -5% | 3,0% | 7,8% | 12,1% | 16,0% | 19,5% |
| igual | -0,9% | 4,1% | 8,6% | 12,7% | 16,4% |
| +5% | -4,7% | 0,5% | 5,2% | 9,4% | 13,2% |
| +10% | -8,6% | -3,2% | 1,7% | 6,1% | 10,1% |
El margen va sin IVA —se deduce—, salvo el del solar: el promotor se deduce el de la obra y meterlo aquí inflaría el coste un 21%. Los intereses son una estimación sobre el saldo medio dispuesto, no un cuadro de amortización. Y esto es un estudio previo: sirve para decidir si seguir mirando el solar, no para firmar.
Con los números que acabas de meter, para que puedas enseñárselo a tu socio o al banco sin rehacerlo. También puedes descargarlo aquí mismo en PDF y no dejar nada: la cuenta ya la tienes.
Tus datos se usan para mandarte el estudio y llamarte una vez. Ni listas ni boletines.
Esta cuenta, dentro de phoneIA, se convierte en la promoción con un botón: sus viviendas, su calendario de cobros y su presupuesto ya puestos. Y a partir de ahí la pantalla compara lo que va pasando de verdad con lo que dijo este estudio, que es lo que ningún Excel hace — el Excel se cierra el día que se compra el solar.
Es el cálculo residual de toda la vida: lo que entra por las ventas, menos todo lo que cuesta, menos el margen que quieres ganar; lo que queda es lo que puede costar el solar. Sirve para decidir si seguir mirando ese solar o colgar el teléfono, que es la decisión que se toma en esa llamada.
No sustituye a un estudio con el proyecto encima de la mesa. No conoce tu suelo, ni la geotecnia, ni si el planeamiento te va a dar exactamente esa edificabilidad, ni lo que te va a decir el banco. Y las cuentas van sin IVA, salvo el del solar: el promotor se deduce el de la obra.